COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Actualmente su regulación se encuentra contenida en la Ley de Propiedad Horizontal, si tu comunidad o tu mismo tienes alguno de los problemas que a continuación mencionamos contacta con nuestro despacho, realizamos ofertas personalizadas a las comunidades de propietarios.  

 

VECINOS MOROSOS

Si hay un impago de cuotas o derramas, la comunidad de propietarios puede reclamar las cantidades impagadas al comunero moroso, en la vía civil a través un procedimiento monitorio o mediante un procedimiento declarativo verbal  o procedimiento ordinario, dependiendo de la cuantía de la reclamación. Además la Comunidad podrá reclamar los gastos de requerimiento al comunero moroso.

Si bien el crédito a favor de una comunidad es inscribible en el registro de la propiedad, la realidad es que si concurren otros titulares de otros derechos preferentes contra los bienes del moroso, la comunidad deberá formular demanda de tercería de mejor derecho, si quiere que el embargo de los bienes del moroso sea realmente efectivo.

Si hay pagos parciales del moroso se deberán imputar a las cuotas impagadas que se designe o por defecto a la más antigua.

Actualmente el plazo de prescripción para reclamar las deudas es de 5 años, si bien en el 2020 prescribirán las deudas nacidas antes de la entrada en vigor de la reforma del 2015, que establecía un plazo de prescripción de 15 años.

En el caso de embargos de las viviendas de morosos, se podrá reclamar al nuevo adquirente, las deudas a la comunidad del año en curso y los 3 anteriores por afección real, si bien los nuevos adquirentes no ponen facilidades para poder conocer al nuevo titular, este despacho esta especializado en localizar titulares para instar reclamaciones.

Las consecuencias de la falta de pago son que el comunero moroso no tendrá voto en la junta, si así se ha puesto en la convocatoria de la misma.  En el caso de que un comunero no haya podido votar y este en desacuerdo por existencia de pago, si impugna la junta solo se admitirá si con su voto hubiera cambiado el resultado

 

OBLIGACION DE DISPONER DE CONDICCIONES DE ACCESIBILIDAD

Desde el 4 de diciembre del 2017 Por la disposición tercera b) del RDL 1/2013 ya es obligatorio la instalaciones a favor de los discapacitados. 

El art el art 10 c de la LPH establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, las obras y trabajos que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

El Art 17.2 de la LPH establece que  sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Por lo tanto aunque no se adopte el acuerdo en junta si la ha solicitado alguna persona con discapacidad o mayor de 70 años la comunidad deberá abonar una vez descontada la subvención hasta 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes,  del resto no esta obligada si no se acuerda en junta, pero puede acordarse y en ese supuesto la comunidad paga todo.

 

IMPUGNACION DE ACUERDOS

Se regulan en el art 18 LPH, el plazo es 3 meses y un año solo si son contrarios a la ley o estatutos de la Comunidad.

Si los acuerdos no se impugnan son validados y se aplicaran, para los propietarios ausentes, el plazo para impugnar los acuerdos se computará a partir de la comunicación del acuerdo.

La impugnación de los acuerdos de la junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

El procedimiento para impugnar los acuerdos es en la vía civil mediante un procedimiento ordinario

Estarán legitimados para la impugnación de acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

 

OBRAS

Las obras realizadas por un comunero en los elementos comunes, sin consentimiento de la comunidad, se convierten en legales si transcurre 5 años sin que se reclame al comunero, porque ese es el plazo de consentimiento tácito.

Las obras realizadas por un comunero que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, podrán ser realizadas por un comunero y solicitar el reembolso a la comunidad de propietarios

La Sentencia TS (Sala Primera) de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013, declara como doctrina jurisprudente que «sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».

 

RESPONSABILIDAD DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS POR DEUDAS DE LA COMUNIDAD.

Las demandas contra la comunidad por falta de pago, se tramitarán por un procedimiento monitorio o un procedimiento declarativo según cuantía a elección del acreedor demandante.

El art 22 LPH establece que la comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.

 

RUIDOS QUE SE PRODUCEN EN LOS DIFERENTES ELEMENTOS COMUNES DEL EDIFICIO

La normativa que establece los niveles de ruidos máximos en las comunidades de propietarios se rige por el Código Técnico de la Edificación, la Ley de Ordenación de la Edificación, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley del Ruido y Decretos autonómicos u Ordenanzas municipales de Protección del Medio Ambiente Urbano.

Según la legislación europea, el nivel de recepción externo no puede superar los 55 decibelios de día y los 45 de noche. No solo el volumen alto es motivo de denuncia. Ruidos molestos y constantes, aunque sean de baja intensidad, también pueden ser objeto de acciones por parte de los afectados.

Si tenemos vecinos muy ruidosos debemos quejarnos al presidente quien deberá apercibir de nuevo al vecino. En caso de que el vecino continúe con los ruidos el propietario afectado puede recurrir directamente a los tribunales de forma individual.

En cualquier caso se debe contar con un informe de medición acústica para demostrar que el nivel de ruido sobrepasa el máximo permitido. La policía municipal puede llevar a cabo mediciones que posteriormente pueden ser presentadas en un juicio.

Hay diversas vías a las que recurrir e, incluso, en ocasiones se puede recibir una indemnización por los daños que se hayan sufrido por causa del ruido.

Vía administrativa. Es la denuncia interpuesta mediante escrito dirigido al Ayuntamiento exponiendo la causa del ruido, las horas en que se produce.  En determinados casos, se pueden pedir medidas urgentes, como el cese inmediato de la actividad, y un decreto del alcalde establecerá las medidas correctoras y el plazo de ejecución. En caso de inactividad del Consistorio, el particular podrá acudir a la vía contencioso-administrativa por la inactividad de la Administración y reclamar indemnización por las consecuencias de sus acciones u omisiones..

Vía judicial civil, contra el causante de los ruidos. Es una demanda declarativa por procedimiento ordinario reclamando daños o perjuicios por culpa o negligencia.

Si el causante del ruido vive de alquiler, el propietario del piso puede resolver el contrato de arrendamiento; si es propietario, la comunidad de vecinos puede entablar un procedimiento judicial para conseguir la cesación de la actividad. En casos extremos, se le puede privar, de forma temporal, del derecho al uso de la vivienda.

Vía judicial penal. Si el ruido es una fuente de grave riesgo para la salud, se debe presentar denuncia o querella ante el juzgado. Es conveniente contar con testigos y certificados médicos que hagan constar el efecto posible de los ruidos sobre la salud. La condena para el autor de los ruidos puede ser de entre dos y cuatro años de prisión, inhabilitación para ejercer oficio y cierre del local ruidoso. Además, se puede reclamar indemnización por daños y perjuicios.

Aconsejamos guardar como prueba los escritos dirigidos al vecino para que cese en su actitud, a la comunidad para que se aborde el problema o al ayuntamiento para que intervenga también ayudan a probar que no se trata de un problema puntual.

 

LOS SEGUROS DE LAS  COMUNIDADES

La Ley de propiedad horizontal no exige la contratación obligatoria de un seguro de Comunidad, pero en varias comunidades autónomas existen normas que obligan a contratarlo mínimo con las coberturas de incendio y responsabilidad civil. 

En los edificios de Madrid y Valencia es obligatoria la contratación de una póliza   comunitaria que cubra los riesgos de incendio y daños a terceros. En el artículo 21 de la Ley Madrid 2/1999, de 17 de Marzo, dentro del apartado Medidas para la Calidad de la Edificación, la norma establece que todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendio y daños a terceros, considerando una infracción muy grave la falta de suscripción de dichos seguros.

En el resto de Comunidades autónomas su contratación no es obligatoria salvo que venga impuesta por una disposición estatutaria, conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal 1960/55.

En este supuesto, cualquier vecino puede exigir la contratación, incluso judicialmente, dado que lo que cubre este seguro es la responsabilidad derivada de los elementos, instalaciones y servicios comunes.

La Responsabilidad Civil de la Comunidad

La comunidad puede producir daños a terceros, y el tercero puede reclamarla mediante el ejercicio de la acción extracontractual o contractual.

Por la cobertura de incendio

Los seguros de comunidad cubren toda la estructura del edificio, incluyendo las paredes de nuestra vivienda,

Por las averías y daños por agua

Es una de las coberturas con mayor siniestralidad dentro de los seguros de comunidad por rotura de tuberías comunitarias.

 

ACCION DECENAL POR DEFECTOS DE LA CONSTRUCCION

Los daños durante el proceso de construcción de un edificio,  pueden haber sido producidos por el propio comitente de obra o de terceros y por actuaciones u omisiones de los partícipes durante el proceso edificatorio: retrasos en la terminación de la obra, defectos constructivos en la edificación, menoscabo de otros inmuebles colindantes o, en general, de otros bienes del comitente o de terceros, daños personales de terceros), etc.

Bajo ciertas circunstancias, la acción que produce los daños puede ser constitutiva incluso de delito.

Los arts. 17 y 18 LOE contienen un régimen de responsabilidad aplicable sólo al daño consistente en la necesidad de reparar los daños materiales causados en el edificio, como consecuencia de ciertos vicios y defectos constructivos, y donde el único legitimado activo es el propietario de la edificación o de parte de la misma.

Conforme al art. 18 LOE el adquirente sólo dispone de dos años para que le indemnicen los costes de reparación del inmueble

La LOE también es compatible con las acciones de responsabilidad contractual que existan entre los partícipes en la edificación

El artículo 1591 CC regula la responsabilidad por ruina.

El artículo 17 de la LOE señala la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, estableciendo los siguientes plazos de garantía, que únicamente exige que el daño se manifieste dentro de dicho plazo:

-10 años defectos en elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

-3 años por vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente).

-1 año en relación con los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

El artículo 18 establece los plazos de prescripción de las acciones:

Las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Los dos años se computan desde que se produzcan los daños y no desde que venza el plazo de garantía.

En el caso de daños continuados el plazo para reclamar no comenzará a computarse hasta que cese el hecho motivador del daño.

El promotor responde siempre solidariamente con los demás agentes intervinientes, lo que facilita al perjudicado el ejercicio de la acción de responsabilidad.

Los arts. 1902 y ss. CC constituyen el régimen de responsabilidad civil aplicable al resarcimiento de personas ajenas al proceso de contracción. (terceros)

 

JUNTAS Y PORCENTAJES PARA  ACUERDOS

La LPH  establece que la Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.

La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a “quórum”.

La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

 

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común

La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, mediante un procedimiento judicial de equidad el juez resolverá.

 

Enlaces externo a normativa de interés

Ley de propiedad horizontal

Ley de ordenación de la edificación