ARRENDAMIENTOS DESAHUCIOS

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS Y DE LOCALES

Actualizado a 3 de marzo del 2020

El alquiler de la vivienda y de uso distinto se regulan en la LAU,  Ley de Arrendamientos Urbanos.

La LAU distinguen arrendamientos de vivienda y de uso distinto vivienda.

El Artículo 2 

  1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
  2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

El Artículo 3 Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

  1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
  2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU los turísticos, las viviendas militares de porteros etc..

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DURACIÓN DEL CONTRATO

 

La ley establece libertad en el plazo, pero desde marzo del 2019 si el plazo es inferior a cinco años, se prorrogara obligatoriamente por años hasta que alcance los cinco. Una vez cumplidos los cinco años se podrá prorrogar por años hasta alcanzar un máximo de tres.

El artículo 9 de la LAU 

“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.” 

Artículo 10 Prórroga del contrato:

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”

 

REPARACIONES Y MEJORAS

 

Corresponden al arrendador todas las reparaciones necesarias para que la vivienda tenga las condiciones mínimas de habitabilidad. Solo estaría exento cuando el deterioro fuera provocado por el inquilino o cuando el inmueble resulte destruido por un incendio, inundación, etc.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son por cuenta del inquilino.

 

 

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CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL CONTRATO

 

Aparte de la llegada del plazo, la extinción de arrendamientos se podrá dar por incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones del contrato.

Pero además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato si se da alguna de las siguientes causas: falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, falta de pago del importe de la fianza o de su actualización, subarriendo o la cesión inconsentidos, realización de daños causados voluntariamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El arrendatario podrá finalizar el contrato si se da alguna de las siguientes causas: no realización por el arrendador de las reparaciones que está obligado a hacer, perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

 

DEMANDA DE DESAHUCIO POR IMPAGO. ENERVACIÓN

 

Ante el impago de rentas el arrendador puede instar la extinción del contrato, recuperación de la posesión y reclamación rentas no pagadas a fecha de la demanda y futuras hasta la extinción.

La enervación es el derecho del arrendatario para pagar tardíamente y que no se extinga el contrato. Este derecho solo puede ejercitarse una vez y en el plazo de 10 días desde que le notifiquen el decreto y la demanda.

No obstante no existe la posibilidad de enervación si el arrendador ha requerido el pago con al menos 30 días de la demanda y el arrendatario no ha procedido al pago. El procedimiento judicial por el que se tramita es un verbal.

El arrendador se puede oponer a la enervación y se cita a las partes a una vista del 443 de la lec

 

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FIANZA Y DEVOLUCIÓN 

 

La fianza es una garantía a favor del arrendador y consiste en la cantidad económica que el inquilino o arrendatario da al arrendador para garantizar el incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del inquilino.

Se regula en el Artículo 36 de la LAU Fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Si las partes lo acuerdan en el contrato, el arrendador podrá solicitarle otro tipo de garantías adicionales como, por ejemplo, la presentación de nóminas o avales personales o bancarios.

Además la fianza equivalente a una mensualidad de renta hay que depositarla en la Agencia de vivienda social en un plazo de 30 días hábiles.

El arrendador debe devolver la fianza cuando termine el contrato. Si 30 días después de la entrega de las llaves, el arrendatario no ha recibido la devolución de la fianza el arrendatario, generará intereses del art. 36.4 de la LAU.

No obstante el arrendador podrá retener la fianza si al finalizar el contrato se deja constancia de que el inquilino no ha cumplido alguna de sus obligaciones, como puede ser el pago de determinadas cantidades o el deber de cuidado del inmueble: cuando el inquilino sea culpable directo o indirecto de un daño en el inmueble entonces en ese caso la reparación es responsabilidad del inquilino, por lo que el arrendador podrá quedarse con toda la fianza o parte de ella para reparar el daño.

 

RECLAMACIÓN JUDICIAL DE LA FIANZA

 

 Si el arrendador no devuelve la fianza, el procedimiento para reclamar por el arrendatario el importe de la misma, será un juicio verbal por razón de la cuantía de la reclamación si es inferior a 6000€.-.

En reclamaciones superiores a 2000€ no es obligatorio procurador y abogado para reclamar si bien es recomendable. Se inicia con interposición de demanda, de la cual se dará traslado al arrendador demandado para que conteste y se pronuncie sobre la celebración de vista. Así mismo el demandante puede solicitar vista. La cual será señalada cunado al menos una de la partes la soliciten.

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OBLIGACIONES FISCALES DEL ARRENDAMIENTO

La Ley del IRPF refiere que se presumen retribuidos los usos de inmuebles, salvo que se pruebe lo contrario.

Por ello, el importe del arrendamiento debe imputarse como incremento patrimonial por el que hay que tributar en la declaración anual del IRPF MODELO 100 de ese ejercicio la cantidad recibida.

No obstante, un arrendador puede desgravarse gastos del arrendamiento (Ibi, etc..) y sobre el neto resultante es sobre lo que se aplica los porcentajes.

 

DEDUCCIONES  POR ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL

 

La deducción estatal se suprimió a los contratos celebrados partir del 1 de enero de 2015,  si bien hay un régimen transitorio para los celebrados para los alquileres de vivienda efectuados con anterioridad a 2015. Aquellos arrendatarios que tengan contratos anteriores podrán seguir aplicando la deducción hasta que éstos expiren, solo los contribuyentes cuya base imponible máxima no supere 24.107,20€ podrán aplicarse una deducción del 10,05% de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler, teniendo en cuenta un límite máximo.

No obstante hay deducciones autonómicas en Madrid hay deducción por alquiler a menores de 35 años, que pueden deducir el 20% de las cantidades que hayan satisfecho durante un periodo impositivo por el arrendamiento de su vivienda habitual, hasta un máximo de 840 euros. No obstante hay unos requisitos para que se pueda aplicar esta deducción.

Uno de los requisitos es que el arrendador de la vivienda haya depositado la fianza correspondiente al alquiler en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid y que el inquilino disponga de una copia del resguardo del depósito, o bien, copia de la denuncia presentada ante dicho organismo por no haberles entregado dicho justificante el arrendador.

 

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DEL CONTRATO

 

Los arrendamientos sobre bienes inmuebles son inscribibles en los registros de la propiedad. 

Para practicar la inscripción en los registros es necesario un título adecuado, acreditar el pago de los impuestos y presentar el título en el Registro.

El pago del ITP impuesto 601 debe acreditarse para la práctica de la inscripción si bien la obligación de pago se da con independencia de la misma y la fijación de su tipo es competencia de cada comunidad autónoma.

El arrendatario que inscribe su contrato de alquiler quedará protegido frente a posibles transmisiones de la finca por parte de su arrendador, puesto que el que adquiera la vivienda vendrá obligado a respetar el contrato de alquiler, si no está inscrito no.

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